2020年4月法改正によって明確化される「原状回復」の考え方
賃貸住宅を退去する際、賃借人は借りていた部屋に対して「原状回復」の義務を負うことになります。しかし、原状回復にかかる費用を借主である賃借人がどこまで負担すべきなのかという責任の範囲と敷金との関係をめぐって、多くのトラブルが発生してしまっているのも事実です。
2020年4月1日から施行される改正民法では、その原状回復と敷金の解釈が明確化されることになりましたので、改正の重要なポイントやその考え方について解説していきます。
そもそも原状回復とはどのような意味でしょうか。
原状回復とは退去の際、借主過失や通常使用を超える損耗・毀損について入居時の状態に復旧することです。一般的な賃貸借契約では、室内のクリーニング費用など原状回復のために必要な費用は賃借人負担という特約が付けられていることが多いです。
ただし、注意が必要なのは原状回復とは必ずしも「借り始めた時と全く同じ状態に戻すということではない」という点です。建物は使用していなくても畳やクロスの日焼けなど経年変化がありますし、たとえ通常の使用方法でも生活の中ではクロスや床などに細かい線キズや小さなヘコミが生じるのは当然のことです。
このように通常の使用方法の範囲内で発生するいわゆる「通常損耗」についてまで賃借人に原状回復のための費用負担を迫ることはできません。従ってそのような場合の費用については原則として貸主である賃貸人側の負担となります。
その一方で、通常の使用方法の範囲を超えたり、故意や過失によって発生した損壊や汚損などの「特別損耗」については賃借人が回復のための費用負担をすべきものとされています。尚、原状回復に伴う費用については通常、賃借人の敷金が充当され、それでも足りない場合には別途賃借人に請求されることになります。そして残った敷金は賃借人に返還されるのが原則です。
以上の点から原状回復においては、賃貸人が費用負担すべきである「通常損耗」と賃借人が費用負担すべき「特別損耗」に分けられます。
なお、ここで注意が必要なのは、賃貸借契約に「特約条項」が設けられている場合です。
この特約条項とは、賃貸人の費用負担となる通常損耗についても、借地借家法や消費者契約法といった強行法規の規定に反しない範囲で賃借人の費用負担とすることを賃貸借契約上に記載することです。民法には「契約自由の原則」があり、民法適用の範囲内にある賃貸借契約にも当てはまる原則となります。
この原則では契約の当事者が合意すれば、契約は有効になるというものです。従って賃貸借契約において、本来は賃貸人が費用負担すべきクリーニング費用を特約条項により、賃借人負担としても契約内容自体は有効となります。ただし、そのような特約を設定するには、その内容について合理性があることや賃借人からの合意の意思表示があることが条件とされています。
原状回復の現状とその問題点
ここまでで原状回復についての原則をお伝えしましたが、実際にはその通りとはならずに賃借人が過大な費用負担を強いられるケースがあり、それがトラブルの元になっています。その最大の理由が、本来は貸主側の費用負担とすべき範囲のものについて賃借人の敷金から引かれ、敷金のほとんどあるいはその全てが返還されなかったりするケースが多く発生してきたからです。
このような場合に問題となるのが、賃貸借契約の約定の中で本来は賃貸人が負担すべき通常損耗の範囲が明記されていないことやその解釈をめぐって賃貸人と賃借人の考え方が異なる点です。また、原状回復をめぐるトラブルについて建設省（現在の国土交通省）が1998年3月に公表したガイドラインはありましたが、法律上は原状回復義務と敷金のそれぞれの定義や敷金の返還義務についての明記が全くなかった点も問題でした。しかし、このような状況下にもかかわらず、敷金から差し引く形でその費用負担を一方的に賃借人に強いるといった事例もあり、訴訟にまで発展する事例も過去に発生しています。
このような背景において2020年4月に施行される改正民法では、賃借人の原状回復義務の範囲が明確化されることになりました。該当する条文（民法621条）では以下のように明記されています。
【改正民法第621条】
「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借契約が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
この中の前文では原則通りに賃借物である借りた部屋に発生した損傷については、賃借人が原状回復義務を負うものとしています。さらに後分では経年変化や通常の使用方法によって生じるいわゆる「通常損耗」については借主がその義務を負わないということが明記されました。
この民法改正によって、原状回復に伴うルールについてはこれまで国土交通省のガイドラインしかありませんでしたが、今後は法的根拠を持ったルールとして明記されることになります。この改正民法が施行されるようになれば、これまでの原状回復義務や敷金に関するトラブルへの抑止力になることが期待されています。
改正民法によって原状回復義務の範囲と敷金の解釈が明確化されました。しかし、実際には通常損耗かどうかにかかわらず修繕費については借主負担とすることを賃貸借契約書の上で明記することは依然として可能です。
ただし、今後このような特約を設定する場合には賃借人とのトラブルを未然に防ぐためにも十分に説明するなど細心の注意を払う必要が出てくるでしょう。
