原状回復費用負担の必要性｜入居者負担になるケース
また、賃貸契約においては原状回復工事の費用を巡るトラブルがいくつも起こっています。
原状回復工事に関わるトラブルを防止するために、気を付けておくべきことはどんなことなのでしょうか。
それぞれについて本記事で詳しくご説明します。
1.入居者に原状回復義務はあるのか？
■入居者の原状回復義務について
国土交通省が公表している賃貸住宅の原状回復に関するガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とし、その費用は賃借人が負担することとしています。
つまり、入居者が故意や過失、不注意、通常の使用を超えたような使い方をしたことによって建物に損傷を与えた場合には、入居者が原状回復の費用を負担する必要性があることを示しています。
■経年劣化や通常損耗については、オーナー負担
入居者が通常の使い方をしていても生じてしまう通常損耗や、年月を経ることで自然に起こる経年劣化によって生じる傷や汚れなどは、オーナー側が負担することとされています。これは、経年劣化や通常損耗によって必要となる建物の修繕費用については賃料に含まれているものであり、入居者は家賃としてあらかじめオーナーに支払っているものとして考えられているためです。
2.原状回復工事費用が入居者負担になるケース
■入居者負担となる原状回復工事とは
入居者に原状回復工事の費用が求められる例をいくつかご紹介します。
①家具・家電を引きずったことでできた傷
引越しの際や部屋の模様替えをする際に、重たい家電や家具を引きずって床に傷を付けてしまうこともありますよね。このケースは、入居者の不注意により生じた傷であり、原状回復工事の負担を求められます。
②不注意で生じたガラスのひび
物干し竿を移動させるときなどに、勢いよく窓に物干し竿をぶつけてガラスにひびが入ってしまった場合、ガラスの交換費用が入居者の負担となります。
➂煙草のヤニが原因の黄ばみ・臭い
天井や壁紙に煙草のヤニによる黄ばみや臭いを付けた場合も、入居者に原状回復工事の負担が求められます。
■敷金と原状回復費用
一般的に、入居時に敷金が必要であった物件の場合は、原状回復費用は敷金から差し引かれることになります。原状回復費用が敷金以上に高額となった場合は、別途原状回復費用の不足分が請求されます。逆に、敷金よりも原状回復費用が低額で済んだ場合は、残りの敷金は退去に伴って返還されることになりますし、一方で敷金なしの物件に入居していたケースで原状回復工事の必要性が発生したときは、その費用は退去時に請求されることになります。
いずれの場合も、部屋の傷みが経年劣化や通常損耗によるもの「だけ」だった場合は、原状回復費用が請求されることはありません。敷金を支払っている場合は、退去時に全額返還されることになります。
3.原状回復義務トラブルを防止するには
■入居前の状況を記録に残す
オーナー側も入居者側も気持ちよく退去の手続きを進めるためには、入居前の部屋の状況を記録しておくとよいでしょう。特に傷が付いている箇所や汚れがあった箇所などは、場所や状態をメモしたり、写真に収めたりしておきましょう。
証拠がないものについては、双方の意見が食い違っていてもどちらが正しいのかを証明するのは難しいものです。記録を残しておけば、入居前と退去時の状態を比較することができるため、トラブルが発生しにくくなります。
管理会社としてもトラブルにはしたくないので入居時の証左を残すため、独自の記録を保管していたり、入居者が記録するための書面等をサービスで用意している場合もあります。
■入居中に気を付けること
入居者は、賃貸期間中は部屋を借りているものだという意識を忘れないことが大切です。
掃除を怠ったために発生した浴室のカビや換気扇の油汚れなどは、入居者に原状回復費用が請求されます。原状回復費用を抑えたい場合には、必要以上に過度な対応をする必要はありませんが、普段からこまめに掃除を行ない部屋を綺麗に使うよう心がけていただくと良いのではないでしょうか。
■退去時には立ち合いを
退去の際には、必ず入居者とオーナー、もしくは不動産管理会社が立ち合い、傷や汚れの有無、設備の不具合などをチェックしましょう。このときも入居時の記録があれば、よりスムーズに確認作業を行うことができます。
原状回復の対象となる箇所があればその場で状態を確認し、双方が納得した上で退去時の清算手続きを進めることによってトラブルの発生を抑えることにつながるでしょう。
4.まとめ
賃貸住宅の退去時には、原状回復費用の負担を巡って入居者とのトラブルが起こりやすくなっています。入居者の故意や過失、不注意によって引き起こされた部屋の損傷は、入居者に原状回復費用負担義務がありますが、経年劣化や通常損耗によるものはオーナー側に原状回復の責任があります。負担者が分かれる話なだけに、双方の認識にズレが生じてしまうと結果的にトラブルを引き起こすきっかけにもなりかねません。
退去時のトラブルはお互いにとって気持ちのいいものではありません。入居前の部屋の状況を記録に残し、入居者は部屋を綺麗に使う意識を忘れないことが大切です。退去時には双方の立ち合いの下で部屋の状態を確認するなどし、お互いがトラブル防止に努めるようにしましょう。
以上
更新日：2020年3月17日
