マンションの賃貸管理におけるサブリースと委託管理との違いとは
賃貸マンションにおいてはサブリースを上手く活用することで、空室を減らしてマンションの収益を最大化させることができます。
今回はサブリースとは何か、委託管理との違いはなにかについて説明していきます。
なお、サブリースの契約内容には家賃保証のないタイプもありますが、本記事においては代表的な「保証型サブリース」を前提としてわかりやすくご説明します。
1.マンションの賃貸管理におけるサブリースとは
マンションの賃貸管理におけるサブリースとは、オーナーから管理会社へマンションを貸し出し、それを管理会社が一般の契約者に貸し出すという形態です。
言い方を変えると、管理会社がオーナーから借りてそれを一般の入居者に転貸するという方が分かりやすいかもしれません。
サブリースにはマンション一棟を丸々借り上げる一括借り上げと、特定の部分のみを対象とするものの2種類があります。
2.通常の委託管理と何が違うの？
サブリースには、通常の委託管理とは異なる特徴があります。
その中でも特に特徴的な違いは下記の2点です。
■契約相手が異なる
委託管理で委託するのは、あくまでもマンションの賃貸管理です。契約は「オーナー」と「入居者」との間で結ばれます。
一方で、サブリースでは「オーナー」と「管理会社」との間で契約を結ぶことになります。そのため、サブリースの場合は「入居者」と「オーナー」との間に直接的な契約関係がありません。
この点がマンションの賃貸管理のサブリースと委託管理における最大の違いです。
■家賃収入の保証がある
委託管理はあくまで管理会社に管理を委託しているだけなので、入居者が見つからない限り（空室の状態である限り）家賃収入は発生しません。
それに対して、サブリースの場合は管理会社にマンション一棟あるいは特定の部屋を直接貸し出すため、入居者が見つからない場合（空室の場合）でも管理会社から家賃収入を得ることができるシステムです。
■手数料率が異なる
サブリースは管理会社に直接マンションを貸し出し、入居者の募集、契約も入居者との間で結ぶという流れでオーナーの手間が一気に少なくなります。しかし、その半面、手数料率が委託管理に比べて高めになるのが一般的です。
3.マンションの賃貸管理をサブリースにすることのメリットは？
ここまで、マンションの賃貸管理におけるサブリースがどういうものなのか、一般の委託管理との違いは何なのかについて解説しました。
次はサブリースのメリットについて説明していきます。
■空室の心配がなくなる
マンションの収益を最大化するには、いかに空室を出さないかという点が重要です。
サブリースはオーナーにとっては管理会社が借主となって契約しているため、実際には入居者が入っていない状態でも借主が途切れることがありません。常に継続して管理会社から家賃収入が入ってくるため、空室を心配する必要がなくなります。つまり、空室対策のためにあれこれ考えたり、頭を悩ませるということがなくなるのです。空室対策を含めて基本的には管理会社が対応します。
常に安定した収入が継続できるようになるというのが、サブリースにおける最大のメリットです。
■家賃の滞納が起きない
入居者が多数存在するマンションでは、事情により家賃滞納が発生してしまうことがあります。
しかし、サブリースなら直接の契約相手は管理会社となるため、家賃の滞納や督促、回収などについて気にする必要がありません。
■面倒な契約作業を繰り返さなくても済む
サブリースなら、一度管理会社と契約してしまえば、その後入居者が入れ替わってもオーナーの側では契約を結びなおす必要がありません。逆に委託管理の場合は、入居者が入れ替わるたびに新しい入居者と契約を結びなおさなくてはなりません。
契約の実作業を委託管理の内容にしたとしても、結局はオーナーと入居者との間の契約であることには変わりないため、契約書への押印などどうしても一部の契約作業は対応せざるを得ません。こういった煩雑な事務作業からも解放されるのが、サブリースが選ばれる理由でもあります。
4.サブリースのデメリット
サブリースによって得られるメリットは大きいですが、反面デメリットも存在します。
デメリットについてもきちんと確認しておきましょう。
■入居者を選ぶことができない
サブリースで入居者を募集するのは管理会社です。そのため、どういった人を入居者として迎え入れるかは、サブリース会社の判断に委ねられています。
どのような人を入居させるのか毎回自身で判断したい、どういった人が入居しているのか常に把握しておきたいという場合は、この点がデメリットに感じられるかもしれません。
■実収入が減る可能性がある
賃貸管理をサブリースとすることで、空室リスクなく常に安定した家賃収入を得られるようになります。しかし保証がある分、オーナーにとって家賃収入が抑えめになってしまうなど、委託管理の場合に比べて収入が低くなってしまうおそれがあります。
■数年ごとに見直しがかかる
建物は経年劣化やその他周辺事情に合わせて市場価値が変化し、家賃が上下することがあります。そのため、サブリース契約の内容に応じて数年毎に見直しが行なわれることがあります。市場環境によっては契約内容変更によってオーナーの収入が減る可能性もありますので、決してメリットだけがある契約システムではないのです。
5.賃貸管理におけるサブリースについてもご相談ください
マンションの賃貸管理をサブリースとすることで、空室の心配や面倒な契約作業での負担を軽減しつつも毎月安定した収入を得ることができます。
なお、本記事においては代表的な保証型サブリースについてご説明しましたが、当社では様々な契約メニューをご用意しております。
マンションの賃貸管理をご検討中されるのであれば、是非当社までご相談ください。
以上
更新日：2020年3月25日
