マンションの賃貸管理を自主管理することのメリットとデメリット
マンションの賃貸管理を自主管理した場合には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。詳しくご紹介していきます。
1.マンションの賃貸管理を自主管理にすることのメリット
マンションの賃貸管理には、管理会社に管理を委託する｢委託管理｣とオーナー自身で管理する「自主管理」とがあります、
自主管理には委託管理にはない次のようなメリットがあります。
■委託費用がかからない
賃貸管理を自主管理にするメリットのひとつとしては、委託費用をカットできる点が挙げられます。
委託管理をすると必然的に委託料が発生することになりますので、家賃収入の内、委託料分は収益減になります。自主管理であれば、すべての管理をオーナー自身で行なう手間が発生する反面、委託料が発生しないことで家賃のほぼ全額を収益にすることができます。
また、市況の悪化等により家賃が下がってしまった場合や空室率が悪化してしまった場合、委託料の捻出に頭を悩ますことは無くなりますので、それ自体をメリットと捉えることもできるかもしれません。一方で、それらの解決に向けてはプロの手助けを得られなくなりますので、自力で解決しなければならなくなりますので、難しい課題になるかもしれません。
■能動的な管理が可能
賃貸管理を委託管理にしてしまうと管理会社任せとなってしまい、どうしても自主管理と比べて受動的な管理となってしまいがちです。
対して自主管理の場合は、何事も自身で動いて管理・対応していかなければならないため、自然と能動的な管理となり、マンションの状況や現状の課題点を常に把握しておくことができます。そうすることで、長期的な計画を立てられたり、委託料を勘案すると出費を抑えることにつながることもあるかもしれません。
■入居者との信頼関係を築くことができる
オーナー自らで自主管理をするということは、必然的にオーナーの存在が入居者の目に触れる機会が多くなります。そうなれば、住民たちはオーナーがどんな人柄なのかをよく知ることができ、自然と入居者との距離も近くなって信頼関係が生まれやすいでしょう。そうなると、例えばトラブル対応においても信頼関係を築いてあるとお互いにスムーズな対応ができるかもしれません。
2.マンションの賃貸管理を自主管理にすることのデメリット
ここまではマンションの賃貸管理を自主管理にすることのメリットを紹介しました。
しかしその一方で、自主管理にはデメリットが存在するのもまた事実で、場合によっては「こんなはずじゃなかった」と大きく後悔してしまうことになるかもしれません。
それでは、マンションの賃貸管理を自主管理にする場合のデメリットについてもしっかり知っておきましょう。
■デメリット① オーナーの業務負担が重い
マンションを自主管理するということは、マンションにおける管理作業をすべてオーナー自身で行なうということです。共用部の清掃や設備修繕の実施や手配、その他諸々の煩雑な事務手続きなどをすべて自身で行なわなければなりません。それらを入居者の方に不便をかけることなく適宜・適切に実施・完了しなければならず、オーナーには大きな負担がのしかかります。しかも、設備の故障等は昼夜を問わず発生しますので、いつ入居者から連絡が来るか分からない中でも、いつでも対応できなければなりません。
また、賃貸マンションでは一定期間ごとに契約の更新業務や入居者の入退去が想定されるため、事務作業に追われてしまい、現場作業にまで手が回らないという事態にもなりかねません。
■デメリット②トラブルの解決に難儀する
賃貸管理の委託先となる管理会社は、豊富な知識と経験をもとに、かつ分業体制を取ることで効率よく適切な管理を実施しています。そのため、少々複雑なトラブルや一般人ではどう対処すべきか迷ってしまうような事柄にも速やかに対応することができるのです。
対して賃貸管理を自主管理とした場合は、基本的にすべてオーナー自身で管理しなければならないため、トラブルの解決に難儀し困ってしまう恐れがあります。
また、トラブルは発生後の対応も重要ですが、それ以上に未然にトラブルを発生させない防止策を実施しておくことの方が大切です。トラブルの発生しやすいマンションとトラブル対策がなされており快適に生活できるマンションとでは、かかる手間や労力に大きな差が出ます。
自主管理においては、トラブルが発生したことによる負担は想像以上に大きなものとして降りかかります。一つのトラブルなら対応できても、それが二つ三つと同時にいくつも発生してしまうと、個人レベルでは徐々に対応が難しくなってきます。さらに、トラブルはいつ発生するか予測ができないため、休日や早朝、夜間に発生することも想定されます。いつ何時でもトラブルに対応しなければならないというのは、自主管理における大きなデメリットといえるでしょう。
■デメリット③マンションの価値を下げてしまう可能性がある
マンションは適切に管理ができていなければすぐに汚れてしまい、建物自体はもちろん付帯設備もどんどん劣化が進んでしまいます。自主管理されているマンションのなかには、管理が充分行き届いておらず、マンションとしての価値を下げてしまっている物件も多く存在しています。
建物や付帯設備の劣化が早まれば、それだけ修繕費用がかさみ、修理の手配やトラブルの対応といった手間も増えてきます。それがきっかけで、入居者の減少や家賃下落といった問題にもつながりかねません。
3.賃貸管理はプロに任せることでメリットを最大限に享受できます
マンションの賃貸管理は信頼できる管理会社を見つけて委託することで、最大限のメリットを受けつつデメリットを抑えた管理ができます。
マンションの賃貸管理については是非、当社にご相談ください。
お客様のご要望に合わせ、最適なプランをご提供いたします。
以上
更新日：2020年3月25日
