計画修繕でいつまでも価値の高い人気の賃貸物件に
計画修繕の必要性～修繕を怠るとどうなるか？
不動産投資では投資利回りや駅近で利便性や収益性の高い立地などに目がいきがちです。しかし、ひとたび賃貸物件を所有すれば定期的なメンテナンスを欠かさないことがとても重要になってきます。
特にマンションの一棟所有オーナーの場合、このようなメンテナンスは不動産投資戦略に組み込みつつ、しっかりとした大規模修繕計画を立てて適切に実施していく必要があります。もし、メンテナンスを怠った場合、以下のような順番で「負のスパイラル」に陥り、結果的に不動産投資の継続を難しくさせる可能性も考えられるのです。
1. 外観や設備の劣化
外観の劣化は美観を損ないますし、設備の劣化は資産価値を低くしてしまいます。
なお、設備のメンテナンスは定期的に行なうだけでも寿命が延び、結果的に全体の投資コストを下げる効果も期待できます。
2．競争力の低下
外観や設備が劣化すると退去者が出た後の物件の人気や入居率にも悪影響を与え、結果として周辺の物件に対する競争力を低下させることにもなりかねません。
3. 修繕費の確保困難
入居率低下により空室が増えてしまうと入ってくるべき賃料が減りますし、一方で空室率改善のために賃料を安くせざるを得なくなります。
次第に計画的な修繕費の確保が困難になってしまうことも考えられ、その状況が続けば自己資金から捻出せざるを得なくなり、投資効率や資金効率の低下を招きます。
4．さらなる競争力の低下
修繕にあまりお金をかけられない状況が続けば、目に見えて物件の老朽化が進むこととなり、次第に人気がなくなっていきます。空室率が高まり、ますます周辺物件に対する競争力も低下していきます。
5. 一層の老朽化で最終的に人が住めない状態になるリスク
必要な修繕もできずに老朽化がさらに進んだ場合、最終的には人が住めないような状況となり、投資を継続させること自体が困難となってしまいかねません。
計画修繕の周期と費用の目安
計画的な修繕を行なわないと様々な問題があることはお分かりいただけたと思いますが、計画的な修繕を行なう場合どの程度の頻度でおこない、費用はどれくらい発生するのでしょうか。
次に、計画修繕の周期と費用の目安についてお伝えしていきましょう。
計画修繕については、新築の場合には建物全体の長期修繕計画は30年間前後の時間軸で行ない、大規模修繕については12年を一つの目安として、修繕工事と工事費用の確保のための青写真を描いていくのが一般的です。ただし、建物の老朽化や劣化の進行具合は物件の設備や部材ごとに異なりますし、耐震化や省エネ化工事など時代に合わせた修繕や改良工事が求められることも考慮しなければなりません。
従って、たとえ適切な修繕計画であっても、定期的に内容を見直したり、修正を加える必要も出てきます。そうすることで物件に合ったレベルでの修繕が実施でき、効率的な物件の維持と管理が可能になるからです。
建物全体の修繕計画については上記の通りですが、実際には設備や部材など対象項目ごとに修繕していく必要があります。設備や部材などの修繕の周期や費用の目安は以下の通りとなります。
修繕の周期と費用の目安：屋根や外壁などの場合
建物内では使用されている設備や部材ごとに耐用年数の目安が予め決められています。その耐用年数に応じて修繕工事の計画も決めていくと良いでしょう。
・外壁の塗り替え：10年～15年程度
・屋上や屋根の防水処理：10年～15年程度
・シーリングの打ち替え：10年程度
費用の目安については依頼する業者や時期等にもよりますので一概にはいえませんが、マンション全体の規模もコストが増減する要因となります。
修繕の周期と費用の目安：大型設備の場合
大型設備の周期と費用の目安は以下の通りです。
・機械式駐車場のリニューアル：20～25年程度
・エレベーターの交換：20年程度
・受水槽の交換：25年～30年程度
費用の目安ですが、こちらもやはり規模や内容にもよるので一概にはいえませんが、例えば一般的なエレベーターの交換とすると１基あたり1,000～3,000万円とかなり金額に幅が出てきます。ただし、マンションの規模や工事内容によってはこの限りではありませんので、あくまでも一つの参考としてお考えください。
また、費用については個々の現場の状況に応じて、別途、足場設置費用などが発生する場合もあります。実際の修繕工事の際には複数の業者に相見積もりをとってから依頼し、金額と内容をよく精査する必要があります。
修繕のための資金確保も計画的に
マンションを一棟所有しているオーナーの場合、将来の修繕にかかる費用については自ら計画的に資金を確保しておかなければなりません。そのような場合に大規模修繕に備えてどれくらいの資金を確保する必要があるのでしょうか。
一般的な目安として、毎年積み立てる資金の額は概ね建物の建築コストのおよそ「0.5～1.5％」程度といわれることもありますが、建物の築年数や規模、立地あるいは構造等によるものが大きく、あくまでも一つの目安に過ぎません。
まとめ
今回は不動産投資における計画的な修繕計画とメンテナンスの必要性とともに修繕の周期や資金計画の必要性についてご紹介しました。
適切なメンテナンスがなされていない物件は資産価値を維持することもままならず、賃貸物件としての人気度や入居率、ひいては収益性能にまで大きく影響を及ぼすことにもなりかねません。
修繕計画は是非投資プランの中で重要な項目として意識しておいたほうがいいでしょう。
以上
更新日：2020年2月21日
